“El bien es difusivo y el mal es corrosivo”. Con esa frase resume un veterano directivo del inmobiliario sobre un posible efecto contagio en las salidas a Bolsa previstas del sector tras el aplazamiento, este miércoles, del debut bursátil de la gestora Azora, previsto inicialmente para este viernes.
Azora no consiguió suficiente demanda a un precio de 9,69 euros, que valoraba la compañía en 716 millones, según indicaron fuentes financieras. Aplazada la OPV en el día que debería conocerse el precio, se desconoce si la empresa hubiese logrado el objetivo o en qué medida la opa de Blackstone sobre Hispania, de la que Azora es gestora externa, ha interferido en el proceso. Según la compañía esa es la razón para suspender el debut, aunque realmente esa opa se conocía desde el 5 de abril, anterior al anuncio de la OPV.
¿Afectará este aplazamiento a las salidas previstas en el sector inmobiliario? Son los casos de la socimi residencial Testa (para junio), las promotoras Vía Célere y Aelca (sin fecha decidida), y el servicer Haya Real Estate (del fondo Cerberus), inicialmente para octubre. La conclusión de los expertos consultados por este periódico es que se va a poner la lupa caso por caso y revisando mucho el precio.
“Hay que diferenciar muy bien el modelo de negocio; hay socimis con una estrategia conservadora, centradas en gestionar sus activos, y otras con la misión principal de crecer. Por otro lado, están las promotoras, con un negocio muy visible: el mercado sigue en recuperación y los precios continuarán al alza. Pero ya hay varias en el mercado, como Metrovacesa, Neinor, Aedas o Quabit, de manera que las que quieran debutar tienen que exhibir ventajas claras. Los inversores tienen capacidad para meter presión y ser exigentes con los precios”, señala Nuria Álvarez Ariño, de Renta 4.
“El precio que el mercado está dispuesto a pagar es limitado, como se vio en Metrovacesa. Todo es cuestión de valoración y potencial”, indica un banquero de inversión.
Cada empresa, un mundo
Fuentes del sector inmobiliario creen que no se ha cerrado el grifo para salidas a Bolsa. De hecho, apuntan que los indicadores como el crecimiento, el empleo, salarios o incluso el rating de España siguen en mejoría. En el caso de Testa, el riesgo proviene por su gran tamaño pero los inversores han demostrado apetito por el negocio de alquiler de las socimis. Para las promotoras, tras las salidas de Neinor, Aedas y Metrovacesa, sus números van a ser absolutamente escrutados. Por último, Haya deberá convencer del interés que pueda tener el negocio de servicer de activos procedentes de la banca.
En todo caso, a quien deben convencer es, fundamentalmente, a inversores internacionales.
“El modelo de negocio de Testa está basado en el sector del alquiler residencial. Como socimi, contamos con más de 9.200 viviendas en propiedad en los núcleos residenciales de las principales ciudades españolas. El nuestro, es un modelo ya probado, que ya está generando rentas y funcionando muy bien», es la postura de Testa.
Las fuentes del sector indican que el modelo de Azora no estaba claro. A parte de ser una gestora de fondos y activos, salía al mercado a pedir entre 450 y 500 millones sin especificar en qué activos. Los expertos indican que esa estrategia, que sirvió para las socimis en 2014 o 2015, cuando el mercado de compras estaba hundido, ya no sirve ante la competencia actual.
«La salida a Bolsa, como hemos manifestado en otras ocasiones, es una de las opciones que maneja la compañía, y en este sentido, los acontecimientos más recientes que afectan a otras empresas no cambian nuestra estrategia», señalan, por su parte, desde Aelca.
Opinión de los expertos
Los gestores de Bolsa española observaban con escaso entusiasmo la salida a Bolsa de Azora. “Ni frío ni calor” resumía este miércoles Pedro Lacamba, de Ibercaja Gestión, a propósito de la operación y antes de conocer su suspensión. Sí era unánime la visión positiva de su equipo gestor, una vez conocida su tarea con los activos de Hispania. Y también el riesgo que suponía la pérdida de ese contrato de gestión a raíz de la opa de Blackstone. “Somos cautos, es un negocio que no tiene nada que ver con las socimis o las promotoras”, advertía también esta semana Gonzalo Sánchez, de Gesconsult. “Aún no apostamos por la gestión de activos inmobiliarios en Bolsa, la salida a Bolsa de Azora no era una operación sencilla”, añade desde Trea AM, Sonia Ruiz de Garibay. La analista señala que el negocio vacacional en el que se ha especializado Azora con Hispania ya deja menos rentabilidad y, tal y como había avanzado la compañía en su plan estratégico, es necesario migrar a otros mercados como el portugués o el Mediterráneo para ofrecer más potencial de ganancia, aun a costa de más riesgo.
La desconfianza
Existe una avalancha de papel vinculada al ladrillo que pretende salir Bolsa este año. Pero el mercado está relativamente saturado, como ha demostrado la cancelación de Azora, que no completó el libro de órdenes. Cierto es que jugó en su contra la incertidumbre causada por la eventual pérdida de la gestión de la scoimi Hispania. La empresa dirigida por Concha Osácar y Fernando Gumucio es peculiar pero el importe que tenía que venderse era relativamente reducido, de 450 millones de euros. Incluso se estableció el precio de referencia sin ninguna horquilla, lo que sugería que la operación estaba prácticamente hecha. Las órdenes tentativas recabadas tras los contactos iniciales con los inversores (pilot phising, en la jerga) nunca llegaron a ser confirmadas, señalan fuentes financieras.
La colocación de Metrovacesa del pasado febrero, que tuvo que rebajar el precio un 8,3% respecto al mínimo de la banda orientativa de precios original, es otro síntoma del inicio de la desconfianza hacia el sector. Y eso que Santander y BBVA colocaron el porcentaje mínimo posible: el 25% para cumplir el expediente que exige la CNMV.
Las tres promotoras estrenadas recientemente están planas en Bolsa, con una inapreciable subida del 0,2% para Neinor, que se estrenó en Bolsa hace más de un año, o con caídas. Aedas cae un 3,6% desde el precio de referencia fijado para su debut el 20 de octubre de 2017 y Metrovacesa cede un 3,2% pese al recorte que exigieron los inversores para cubrir el libro de órdenes. “Los grandes fondos de inversión extranjeros pueden dejarse llevar la euforia en un momento concreto. Pero, ojo, esto no es la burbuja inmobiliaria de hace más de 10 años. Entre 2005 y 2007 salieron al mercado Astroc, Renta Corporación, Parquesol, Realia y Riofisa. Entonces no importaba el precio, y ahora sí”, explican desde una entidad financiera.
Los inversores revisan las expectativas planteadas por las empresas respecto a la construcción de casas. Incluso empresas con un negocio completamente diferente, como el gestor de activos inmobiliarios Haya Real Estate, están bajo la lupa. La compañía controlada por el fondo Cerberus baraja su salida para después del verano, como publicó CincoDías el pasado 8 de febrero, pero esta dependerá de si los grandes inversores extranjeros, el gran sustento de las órdenes de compra en las últimas salidas a Bolsa, continúa otorgando su confianza al sector en España.
Vía Célere, de Värde, a la que se esperaba inicialmente este primer semestre en Bolsa, lleva un ritmo mucho más lento, previsiblemente para tener bien armado un proyecto que no despierte dudas.
Fuente: Cinco Días