El texto establece requisitos más duros para los desahucios. En lugar de que con tres impagos el banco tenga suficiente para iniciar el proceso de ejecución de la vivienda, tendrán que darse nueve impagos o una cuantía morosa que alcance el 2% del capital del crédito durante la primera mitad de vida del préstamo. En la segunda mitad, el impago podrá ascender a doce cuotas mensuales o el 4% del dinero concedido. En los primeros borradores, las condiciones eran más favorables para el usuario y podían llegar hasta un impago 5% del préstamo, pero ha quedado más reducido. Los intereses de demora (que se pagan como recargo cuando las cuotas se abonan fuera de plazo) serán como máximo tres veces el interés legal del dinero, lo que significa que tendrán un techo del entorno del 9% si se atiende al tipo fijado en los Presupuestos de 2017.

Otra novedad es que se abaratan las comisiones de amortización anticipada del préstamo hasta eliminarlas a partir de los tres o cinco años de vigencia del contrato, según se haya pactado. Si se pactan cinco años, en ese tiempo el cliente tendrá que abonar un 0,25% del capital reintegrado anticipadamente. Si se acuerdan con el banco tres años, la comisión será del 0,50% durante ese periodo. “En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior”, subraya el Ministerio de Economía.

Para los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que establece el proyecto serán del 4% de la cuantía anticipada si esta se devuelve en los 10 primeros años, y del 3% si se hace el desembolso anticipado más adelante. “En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo”, recalca Economía. Este nuevo marco de vencimiento anticipado solo afectará a las hipotecas que se suscriban a partir de la entrada en vigor de la ley.

La nueva ley también facilitará el cambio de una hipoteca variable a otra fija. Resulta difícil que una entidad acepte esta renovación del crédito, pues en las hipotecas variables el riesgo de subida de tipos se transmite de inmediato al cliente con el repunte del euríbor. En cambio, para una hipoteca fija el banco tiene que cubrirse de los riesgos a muchos años, y eso tiene un coste mayor. Así que en el fondo lo que hace el Ministerio de Economía es allanar el camino para cambiar a un banco que ofrezca el tipo fijo, fomentando la competencia entre entidades. Para ello, abaratará las comisiones de cancelación y los aranceles notariales y registrales. Las comisiones por conversión se suprimen a partir del tercer año. Y hasta entonces solo podrán ser del 0,25% del capital pendiente. En estos momentos “más del 90% de las préstamos para vivienda están a tipo variable” y los tipos “no van a permanecer siempre en negativo”, ha destacado el titular de Economía, Luis de Guindos, en la rueda de prensa después del Consejo de Ministros.

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Además, el Gobierno obligará a que los hipotecados firmen ante notario que entienden los riesgos y condiciones del crédito. En una primera fase precontractual, el cliente hipotecario tendrá que recibir una ficha normalizada con las principales características del contrato y otra con advertencias en la que se recogen las cláusulas sensibles o potencialmente opacas, como las cláusulas suelo, las condiciones de amortización anticipada, el detalle de los gastos previos o el funcionamiento de las multidivisas. “Habrá un contrato estándar de hipotecas que no genere dudas”, ha señalado el ministro de Economía.

En el caso de una hipoteca con interés variable, el banco tendrá que incluir una simulación con diversos escenarios de evolución de los tipos. El notario tendrá que acreditar que el hipotecado tiene toda la información y entiende los riesgos que conlleva el préstamo, lo que luego hará mucho más difícil que prosperen las reclamaciones judiciales. Esta primera visita al notario que elija el cliente será gratuita y durante los siete días previos a la firma, un periodo que en los borradores legislativos precedentes no estaba limitado. Cuando se suscriba definitivamente la hipoteca, los notarios y registradores prohibirán cualquier contrato que contenga cláusulas declaradas abusivas. “Las sentencias judiciales ponían de manifiesto la necesidad de transparencia”, ha recalcado Guindos.

El proyecto de ley prohíbe la venta de productos vinculados a la hipoteca, a menos que los autorice expresamente el Banco de España mediante una circular. Por el contrario, sí que permite que se oferte la combinación de la hipoteca con otros productos como por ejemplo seguros. Sin embargo, la entidad tendrá que hacer un ejercicio de transparencia y presentar dos presupuestos: uno sin productos asociados y otro con ellos.

Por último, el proyecto de ley ofrece la posibilidad de que los prestatarios consumidores puedan cambiar su hipoteca en una divisa extranjera a la moneda nacional, un derecho que según el Ministerio no se reconocía antes.

La banca se ha manifestado en diversas ocasiones en contra de esta nueva legislación. Básicamente, sostiene que puede restringir y encarecer la concesión de crédito hipotecario.

Fuente: El País