El nuevo sector promotor está en un momento de crecimiento en el que los intereses se cruzan para conseguir inmobiliarias más fuertes, con salidas a Bolsa y operaciones corporativas. Así, Santander ha recibido muestras de interés de varios inversores para estudiar la viabilidad de movimientos con su promotora cotizada Metrovacesa, según fuentes financieras e inmobiliarias.
Santander tiene así la posibilidad de analizar la viabilidad de una posible operación corporativa con Metrovacesa que, además, le permita diluir su participación y dar liquidez a la acción de la promotora. El banco presidido por Ana Botín controla el 49,4% del capital y BBVA, un 20,8%. Ambas entidades sacaron la firma a Bolsa en febrero del pasado año, tras sanearla e inyectarle activos (léase, terrenos) en sucesivas ampliaciones de capital.
Para el banco esta inversión es no estratégica. De igual forma que otras entidades financieras, Santander tiene la presión del Banco de España para limitar en su balance las inversiones inmobiliarias. Por eso está abierta a sondear las distintas opciones, si bien Santander no está buscando activamente una operación de este tipo, según varias fuentes del mercado. Ni desde el banco ni desde la promotora hicieron comentarios sobre esta información.
Metrovacesa fue la tercera promotora en debutar en el mercado tras una década de sequía bursátil por la crisis del ladrillo. Primero lo hicieron Neinor y Aedas. El mercado ha vigilado con detenimiento los cumplimientos adquiridos en sus respectivas OPV y en los tres casos están fuertemente castigadas en su capitalización. Actualmente Metrovacesa cotiza con un descuento de alrededor del 50% del valor neto de sus activos o NAV, el termómetro con el que actualmente los inversores valoran una promotora. Mientras su NAV se situaba en 2.758 millones de euros a junio de este año, su valor en Bolsa se queda en 1.341 millones. Este castigo se agudizó debido a los dos profit warning (advertencias sobre beneficios) de Neinor, en 2018 y 2019, cuando rebajó sus previsiones de negocio, que decepcionaron a los inversores. Metrovacesa el pasado año revisó su plan de negocio y en mayo Quabit (heredera de la antigua Astroc) hizo lo mismo.
Precisamente las bajas valoraciones en Bolsa provocan que los movimientos sean complicados de aceptar para algunos inversores que no quieran anotarse pérdidas, aunque para otros signifique poder participar en operaciones que obtengan algún tipo de prima respecto a la cotización actual y, sobre todo, estar presente en una empresa de mayor tamaño, cotizada y con mayor liquidez. Los expertos, en cualquier caso, señalan la dificultad de estas operaciones para que una negociación fructifique en un contexto de dudas por las bajas valoraciones.
Entre los grandes rivales en el mercado de Metrovacesa que actualmente cotizan en Bolsa se encuentran Neinor y Aedas. Neinor ha cambiado recientemente de accionista principal, ya que el fondo británico Orion dispone del 28% del capital, tras superar al anterior inversor ancla, el fondo israelí Adar, que dispone ahora del 19% de las participaciones. Orion ha participado en España en diversas operaciones inmobiliarias, como la promoción y posterior venta de Puerto Venecia en Zaragoza, el mayor centro comercial de España, y la entrada en el capital de Sotogrande, donde junto a Cerberus excluyeron de cotización a la promotora del resort gaditano que anteriormente estuvo en manos de NH y en el que actualmente el fondo mantiene un actividad de construcción de un modelo de residencial de lujo.
Aedas, por su parte, es propiedad al 51,7% de la firma estadounidense Castlelake, que, igual que todos los fondos a medio y largo plazo, busca rentabilizar su ganancia con una desinversión.
El mercado espera a medio plazo movimientos que afecten a otras promotoras. Vía Célere, por ejemplo, tras ver suspendida sine die su OPV, participó en la integración de activos de Aelca, y su accionista Värde está atento al mejor momento para reintentar su salida a Bolsa. Igualmente Bain Capital se hizo con la histórica inmobiliaria catalana Habitat, compañía a la que está haciendo crecer antes de analizar una potencial OPV. También Cerberus, en la actualidad, busca una operación corporativa para engordar su negocio de promoción, ahora bajo la marca de Inmoglaciar.
Una evolución en Bolsa decepcionante
Metrovacesa salió a Bolsa después de Neinor, que en marzo de 2017 protagonizó la primera OPV de una promotora española en 10 años –desde la de Realia en 2007– y de Aedas, que debutó en octubre de ese mismo año. Todas ellas han registrado importantes retrocesos, pero los más abultados son las de Metrovacesa. Cae un 46% desde el precio de su estreno, en febrero de 2018, y vale 1.341 millones, frente a los 2.500 millones iniciales. La compañía se vio obligada incluso a rebajar el precio en su debut hasta 16,5 euros por título, por debajo del rango orientativo, fijado entre 18 y 19,5 euros por acción. Santander se embolsó unos 454 millones con la venta de un 18,1% del capital, para quedarse con un 53,3%. Tras una venta en mazo del año pasado, el banco mantiene ahora una participación del 49,4% del capital. BBVA, por su parte, ingresó 192 millones de euros por el 7,7% y ahora controla el 20,8%. Neinor, que cae un 29,6% desde la OPV, ha cambiado de manos. El fondo Lone Star fue quien la sacó a Bolsa, después fue vendiendo en mercado y ahora el mayor accionista es Orion, a su vez dueño de Sotogrande. Aedas cede un 30,6% en Bolsa y sigue bajo el control del fondo Castlelake, con el 51,7%. Santander participa además en la socimi Merlin con un 22%.
Fuente: El País