Cada mes reciben la renta de miles de inquilinos que viven en los millares de pisos que tienen. Son los grandes caseros de España, aunque con una precisión importante: pese a acumular entre todos ellos más de 120.000 activos residenciales en alquiler, la cifra representa solo en torno al 5% del total de vivienda en arrendamiento. En España el parque –que supera los 2,3 millones de inmuebles, según cálculos del Ministerio de Fomento- sigue dominado sobre todo por particulares. En el otro lado, el de las sociedades, no es fácil trazar un mapa nítido del quién es quién en el mercado español. Aparecen bancos, fondos de inversión, socimis, inmobiliarias, servicers, gestoras… La diferencia es sustancial: algunos son los propietarios de las casas mientras otros se dedican en general solo a su administración.
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Los inmuebles se entrecruzan entre estos dos grandes grupos. Los pisos de un banco pueden pertenecer a una inmobiliaria de la propia entidad y ser administrados por su gestora, que a la vez puede encargarse de casas de otras sociedades. O un fondo puede poseer varios servicers, como se conoce a las plataformas que desde la crisis absorbieron gran parte de los activos tóxicos (tanto inmuebles como hipotecas) que tenía la banca, y a la vez pueden tener encomendada la administración de parte de las viviendas de un banco. Los ejemplos son más sencillos yendo a los casos concretos. Lo que sigue es un retrato de los principales protagonistas del mercado residencial de alquiler en España. Siete sociedades que controlan carteras que se acercan mucho o superan los 10.000 activos según las cifras facilitadas por ellas mismas y otras fuentes del sector.
Blackstone. Este fondo de inversión inmobiliario va camino de convertirse en el mayor propietario de vivienda para alquiler en España. Entró en el mercado en 2013 con la compra de una cartera de viviendas sociales que el Ayuntamiento de Madrid, entonces dirigido por Ana Botella, puso a la venta. Aquellos 1.860 pisos fueron el embrión de una cartera que ya ronda los 32.000. En los últimos años ha adquirido miles de activos tóxicos de entidades como Banco Popular o Catalunya Caixa. De la inmobiliaria de esta, CX Inmobiliaria, surgió la filial del fondo que se encarga de la mayor parte de sus casas en alquiler. Anticipa es un servicer especializado en lo que ellos llaman “gestión atomizada”. Sus 15.000 pisos no forman parte de bloques de edificios, sino que se encuentran dispersos por toda la geografía española. A esa cartera hay que sumarle los 6.200 inmuebles que gestiona Fidere. Esta socimi (sociedades de inversión inmobiliaria que se benefician de grandes exenciones fiscales a cambio de otros requisitos) se creó precisamente tras cerrar la operación con el Ayuntamiento de Madrid y luego fue sumando otros activos residenciales, que a diferencia de Anticipa forman parte de bloques o urbanizaciones. El último golpe de efecto en el mercado, en el último mes, ha sido el acuerdo para comprar el 70.01% de Testa. Con el control de la socimi -que hasta ahora pertenecía a Santander, BBVA, Acciona y Merlin- entran en la órbita del fondo estadounidense alrededor de 32.000 activos en régimen de alquiler. El mayor casero de España.
CaixaBank. La entidad catalana era hasta hace poco el mayor propietario de pisos en alquiler y sigue en el podio. A diferencia de otros bancos, que se apresuraron a vender a los inversores interesados, la antigua Caixa tiene en propiedad, a través de su inmobiliaria Building Center, 27.557 activos residenciales para alquilar. De ellos se encarga una gestora propia, Servihabitat, cuya cartera, que incluye bienes de otros propietarios, asciende a 42.163 activos. De estos 28.549 son pisos (y el resto trasteros y plazas de garaje).
Banco Sabadell. Es un ejemplo muy parecido al de CaixaBank. De la gestión de sus activos residenciales en alquiler se encarga en su caso un servicer propio: Solvia. Su cartera de alquiler la componen unos 32.000 bienes residenciales y de estos el 74% pertenecen al Sabadell. Es pues el tercer casero de España con unos 23.600 activos.
Haya. En el cuarto lugar de la lista aparece este servicer propiedad de Cerberus. El fondo de inversión lo creó tras hacerse con parte de la cartera inmobiliaria de Bankia. Luego la amplió con compras a otros bancos como el Santander. A cierre de 2017, el último dato facilitado por la compañía, gestionaba unos 14.100 activos.
Azora. Esta gestora administra unas 11.000 viviendas de otras sociedades o socimis. Entre estas destacan las 6.800 de Lazora, una sociedad recientemente recapitalizada CBRE GIP y Madison, o las 2.500 de Encasa Cibeles, propiedad del banco de inversión Goldman Sachs.
Sareb. La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, conocida por su acrónimo o simplemente como banco malo, concentró con la crisis más de 50.000 millones de euros en activos tóxicos, donde había tanto hipotecas como inmuebles. Su objetivo era y es ir deshaciéndose de ellos, pero mientras tanto ha ido capitalizando aquello que podía. Una de las maneras es poner parte de sus inmuebles en alquiler. En cartera tiene más de 10.000 y no los gestiona directamente. 5.223 los tiene repartidos entre Altamira, Haya, Servihabitat y Solvia. Los 1.383 que forman parte de Témpore, una socimi de su propiedad, los administra Azora. Por último restan unos 4.000 de una bolsa que reserva para alquileres sociales y que va entregando conforme llega a acuerdos puntuales con comunidades autónomas o grandes Ayuntamientos.
Altamira. Se trata de otro servicer y pertenece al fondo Apollo y al Banco Santander. Su cartera de arrendamientos tiene 12.500 inmuebles incluyendo bienes terciarios. La mayoría, alrededor de 9.700, son activos residenciales y pertenecen al Santander o al Sareb.
Fuente: El País